La France des propriétaires : Reconstruire une France de propriétaires
Rapport - Août 2026 - par Bertrand MOINE
En 2021, 57,7 % des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale
(INSEE, Enquête Patrimoine 2020-2021), contre 57,9 % au pic de 2013. Ce taux stagne
depuis une décennie, masquant une fracture générationnelle profonde : les moins de 30 ans
et les ménages modestes se voient progressivement exclus de l'accession à la propriété.
Ce rapport diagnostic établit les causes structurelles de ce décrochage et formule des
propositions concrètes pour rouvrir l'accès à la propriété.
Introduction
La propriété privée est l'une des institutions fondatrices de la République française,
consacrée comme droit « inviolable et sacré » par la Déclaration des droits de l'homme
et du citoyen de 1789. Longtemps vecteur d'ascension sociale et de stabilité familiale,
l'accession à la propriété s'est progressivement fermée depuis les années 1980, sous
l'effet conjugué de la hausse des prix, du durcissement du crédit, d'une fiscalité
pénalisante et d'une offre foncière insuffisante.
Ce rapport est structuré en cinq parties : (I) les racines historiques et philosophiques
du droit de propriété en France ; (II) la place de la France dans le panorama européen ;
(III) la concentration de la propriété par l'âge et ses conséquences pour la démocratie ;
(IV) les fondements économiques, juridiques et sociaux de la propriété privée ;
(V) les politiques publiques à envisager pour reconstruire une France de propriétaires.
I. La propriété, un pilier de l'identité française
Un droit « inviolable et sacré » : l'héritage révolutionnaire
La Révolution française a érigé la propriété privée en droit naturel imprescriptible.
Cet héritage a façonné durablement l'imaginaire républicain : être propriétaire, c'est
être indépendant, ancré, capable de transmettre. Les Trente Glorieuses ont traduit cet
idéal en réalité de masse grâce à des politiques de crédit accessibles et à une
construction neuve soutenue.
L'âge d'or de l'accession : les Trente Glorieuses et la démocratisation de la propriété
Entre 1950 et 1980, le taux de propriétaires français a progressé régulièrement,
porté par des crédits bonifiés, des prix modérés et une politique du logement ambitieuse.
La propriété est devenue synonyme de promotion sociale pour les classes moyennes et
ouvrières.
Le tournant des années 1980 et la crise de l'idéal propriétaire
Depuis les années 1980, la hausse des prix immobiliers a décroché des revenus.
Le taux de propriétaires stagne autour de 57–58 % depuis 2013. Entre 2010 et 2021,
le taux de propriétaires du quartile le plus aisé a progressé de +4,5 points,
tandis que celui du quartile le plus modeste a reculé de −5,7 points (INSEE Patrimoine).
II. La France dans le paysage européen de la propriété
Les facteurs explicatifs des différences européennes
En Europe, environ 69 % des personnes vivent dans un ménage propriétaire (Eurostat,
décompte en personnes). La Roumanie dépasse 95 %,
la Slovaquie 93 %, la Hongrie et la Croatie 90 %. À l'opposé, l'Allemagne affiche
environ 53 % de locataires et l'Autriche 46 %, reflets de marchés locatifs institutionnels
profonds et d'une culture différente de l'accession.
La France : un modèle hybride
La France, avec 57,7 % de ménages propriétaires (INSEE) et 61,2 % de personnes vivant
dans un ménage propriétaire (Eurostat), se situe nettement en dessous de la moyenne
européenne. Le parc se répartit entre propriétaires
(37 % sans emprunt, 20 % remboursant encore un crédit), 40 % de locataires
(23 % parc privé, 17 % parc social) et 2 % de logés à titre gratuit.
Ce positionnement médian cache une dynamique de dualisation croissante.
Plus un pays est riche, moins ses habitants sont propriétaires ? Une lecture trompeuse des données européennes
La corrélation apparente entre richesse nationale et faible taux de propriétaires
s'explique par des effets historiques (socialisme d'État à l'Est), fiscaux et culturels,
non par une supériorité intrinsèque de la location. La comparaison internationale
appelle à la prudence avant toute conclusion normative.
III. Qui détient l'immobilier en France ? Un défi pour la démocratie libérale
A. Qui détient : une propriété polarisée par l'âge
La propriété immobilière se concentre massivement chez les ménages de plus de 50 ans.
L'accession des moins de 30 ans reste faible et socialement plus sélective :
11,2 % de propriétaires en 1998, 16,7 % en 2021 et environ 17,2 % en 2024 (INSEE).
Le décrochage générationnel se joue moins sur le taux global que sur la sélection
par le capital familial.
B. Pourquoi les prix ont décroché : trois forces qui s'additionnent
Trois forces se cumulent pour expliquer la hausse des prix : (1) la baisse durable
des taux d'intérêt qui a capitalisé dans les prix, (2) la restriction de l'offre
foncière par les réglementations d'urbanisme, et (3) le maintien artificiel d'une
demande locative captive par la fiscalité. Les ventes de logements neufs sont passées
de plus de 150 000 par an (2017–2019) à environ 65 000 en 2024–2025, signe d'un
effondrement de la construction.
C. Le glissement générationnel du patrimoine
De l'ordre de 9 000 milliards d'euros pourraient être transmis sur les 15 prochaines
années, selon les scénarios disponibles (France Stratégie, BPCE).
Début 2024, 41 % des ménages avaient déjà reçu au moins un héritage au cours de
leur vie (INSEE, enquête Histoire de vie et Patrimoine, Transmissions
intergénérationnelles en 2024) ; cette observation transversale, qui croît avec
l'âge du ménage, ne permet pas de déterminer directement la proportion de ménages
qui ne recevront jamais d'héritage. Les deux tiers des successions sont
inférieures à 30 000 €. L'héritage arrive en moyenne autour de la cinquantaine ou
soixantaine, trop tard pour financer une première accession.
D. Les verrous qui figent le marché
Les taux hypothécaires sont passés de 2,20 % (2015) à 1,05 % (2021) puis remontés
à environ 3,25 % début 2026. L'écart moyen de 1,83 point entre le taux d'emprunt
et le taux de marché est une trappe à mobilité. Environ 4,7 millions de ménages
endettés (≈ 68 %) sont en situation de « lock-in » : 3,3 millions au titre de leur
résidence principale et 1,4 million au titre d'un investissement locatif. Leur
mobilité résidentielle coûterait souvent plus de 40 000 €. Selon une élasticité
estimée sur données américaines (FHFA : chaque point d'écart réduit la probabilité
de vente d'environ 18,1 %), appliquée à la France sous une hypothèse de
transférabilité non testée, un scénario illustratif situe entre 22 000 et 58 000
(autour de 38 000 en scénario central) le nombre de ventes de résidences
principales potentiellement retenues chaque année.
E. L'aboutissement : le décrochage des moins de 30 ans
Le cumul de prix élevés, de conditions de crédit restrictives (règles HCSF : taux
d'effort plafonné à 35 %, durée plafonnée à 25 ans, avec une marge de flexibilité
de 20 %, auxquelles s'ajoutent les exigences d'apport des banques) et de l'absence
de patrimoine familial mobilisable exclut de fait les jeunes ménages à revenus
médians de l'accession dans les zones tendues. L'offre locative privée a diminué
d'environ 40 % en quatre ans dans les grandes métropoles, sous l'effet conjugué de
plusieurs facteurs (DPE, fiscalité, taux, baisse de la construction, meublés
touristiques, encadrement des loyers), sans que leurs parts respectives soient
identifiées.
IV. Pourquoi la propriété privée est-elle essentielle ? Fondements économiques, juridiques et sociaux d'une société libre
Contre le mythe de « l'âge d'or de la location »
La location ne procure pas les mêmes bénéfices que la propriété en matière de
sécurité résidentielle, de capitalisation patrimoniale et de transmission aux
générations suivantes. Les aides publiques au logement mobilisent environ
44 milliards d'euros par an (compte du logement, SDES), dont près de 17 milliards
(environ 38 %) pour le locatif social, sans résoudre le problème d'accession.
Le confort matériel : ce que la location ne procure pas
La propriété permet des travaux d'adaptation, une stabilité de long terme et une
maîtrise des charges. Elle constitue une épargne forcée qui se traduit en patrimoine
à la retraite, réduisant la dépendance aux pensions.
La propriété, institution d'autonomie et de responsabilité
Posséder son logement renforce le lien civique, l'ancrage territorial et le sens
des responsabilités collectives. Les propriétaires participent davantage à la vie
locale et aux décisions de copropriété, formant le terreau de la démocratie
libérale de proximité.
Ce que la crise menace : autonomie, démocratie, espoir
L'exclusion des classes moyennes et des jeunes de la propriété fragilise le pacte
républicain. Elle creuse les inégalités de patrimoine, nourrit le sentiment d'injustice
et érode la confiance dans les institutions. La fiscalité patrimoniale française
représente 113,2 milliards d'euros en 2024, soit 3,9 % du PIB, l'une des plus
lourdes d'Europe.
Les remises en question juridiques du droit de propriété
Les réglementations récentes (encadrement des loyers, interdiction de location des
passoires thermiques, droits de préemption élargis) tendent à réduire les
prérogatives du propriétaire et à fragiliser la sécurité juridique des investissements
immobiliers. En 2025, on dénombre 175 000 commandements de
payer (Chambre nationale des commissaires de justice) ; la procédure d'expulsion prend
souvent deux ans.
V. Quelles politiques publiques pour reconstruire une France des propriétaires ?
Le principe : agir sur chaque maillon, sans subventionner la demande
De ce diagnostic découle une ligne directrice, et une seule interdiction. La ligne :
lever les freins fiscaux, réglementaires, monétaires et générationnels qui bloquent
la circulation du parc et l'accession, plutôt qu'ajouter de la dépense publique.
L'interdiction : ne pas subventionner la demande. Sur un marché dont l'offre est
rigide à court terme, la littérature empirique évalue entre 30 % et 70 % la part
d'un subside à la demande qui se capitalise dans les prix, au profit des vendeurs
installés et au détriment des entrants.
Ce que ce rapport écarte, et pourquoi
Le rapport écarte délibérément le prêt à taux zéro élargi ou universel et
l'allongement réglementaire des durées d'emprunt (prêts à trente ou trente-cinq
ans), qui solvabilisent la demande sur un marché à offre rigide et se capitalisent
dans les prix. Il écarte de même la portabilité du prêt (complexité bancaire pour
un effet que la baisse des droits de mutation obtient plus simplement), la
déductibilité des intérêts d'emprunt (soutien à la demande de même nature) et le
déploiement massif du bail réel solidaire (qui fait acheter moins, pas moins cher).
Huit axes de réforme
Axe 1 : le grand échange fiscal, taxer le mouvement moins et la rente mieux
(baisse des DMTO, dégrèvement de taxe foncière pour les accédants endettés,
exonération de plus-value ramenée à quinze ans, neutralité entre location nue et
meublée, suppression de l'IFI sans le remplacer).
Axe 2 : organiser le « saut de génération » et mobiliser la pierre des retraités
(donations facilitées des grands-parents vers les petits-enfants, exonération
totale ciblée de DMTO au rachat pour les seniors qui libèrent un grand logement,
scénario de référence du simulateur dmtofrance.fr).
Axe 3 : rendre aux banques la responsabilité du crédit (abrogation des normes
contraignantes du HCSF et retour à l'analyse du « reste à vivre », sans allongement
réglementaire des durées).
Axe 4 : libérer l'offre foncière et rééquilibrer le territoire (droit à construire
par défaut, mise en concurrence du foncier public, division parcellaire,
transformation de bureaux en logements).
Axe 5 : restaurer la sécurité juridique du bailleur et la stabilité normative
(simplification des baux, procédures d'impayés accélérées, incitations plutôt
qu'interdictions sur le DPE).
Axe 6 : restaurer une culture de la propriété (éducation économique et financière,
valorisation de l'entrepreneuriat immobilier).
Axe 7 : refonder le logement social comme tremplin vers la propriété.
Axe 8 : inventer de nouveaux modèles d'accession et faire de la puissance publique
un faiseur de marché (accession démembrée, capacité de refinancement de long terme
sur le modèle du Crédit foncier, à des conditions de marché et sans guichet
subventionné).
Garde-fous : chiffrage, constitutionnalité, limites
Le rapport reconnaît plusieurs limites : les réformes de la transmission favorisent
en premier lieu les patrimoines existants ; l'élasticité de l'offre foncière
peut être faible à court terme ; et la politique monétaire de la BCE est un
levier hors portée de l'action nationale directe. C'est précisément parce qu'une
large part des aides à la demande se capitalise dans les prix que ces instruments
sont écartés au profit de leviers agissant sur les freins et sur l'offre.
Conclusion
La France fait face à cinq verrous qui s'auto-entretiennent : une fiscalité
confiscatoire sur les mutations et le patrimoine, une inflation normative, une
concentration du foncier et des barrières à l'entrée, une inflation des actifs
alimentée par la politique monétaire, et un discours anti-propriété. Cinq leviers
correspondants permettraient de rouvrir l'accession : alléger la fiscalité du
mouvement (suppression de l'IFI, baisse des DMTO, abrogation des décisions
contraignantes du HCSF), déréglementer par l'incitation, ouvrir le foncier et la
construction à la concurrence, rechercher la stabilité monétaire, et réhabiliter
culturellement la propriété.
L'enjeu dépasse l'économique : reconstruire une France de propriétaires, c'est
restaurer l'autonomie individuelle, la mobilité sociale et la confiance dans le
pacte républicain.